文章来源:中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长

（一）
　　自1998年以来，我国房地产投资和销售额出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增，而且每年的商品房销售额增长率都高于房地产投资增长率，总体上看呈现了一种需求拉动增长的好态势。房地产开发完成的投资额占国内生产总值和全社会固定资产投资也平稳上升，对国民经济发展的贡献持续增大。
　　2003年尽管有“非典”的影响和有关政策的调整, 但我国房地产业一方面继续保持了健康发展的良好势头，另一方面充分重视和努力解决前进过程中出现的问题，特别是国务院在八月份颁发的18号文件，指引着房地产和住宅产业承前启后、继往开来，因而去年房地产开发仍获得了高增长。
　　根据国家统计局公布的2003年1～11月的房地产开发资料：
　　全国房地产开发投资达到8285亿元，同比增长32.5%，增幅比去年同期增加4.3个百分点。其中，商品住宅完成投资5647亿元，同比增长27.5%，占全部房地产开发投资的比重为68.2%；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过40%。 
　　全国完成土地开发面积1.35亿平方米，同比增长38.8%，继续保持快速增长的势头。土地购置面积达到了2.78亿平方米，同比增长了37.3%。
　　全国完成房屋竣工面积2.1亿平方米，同比增长29%。其中，商品住宅竣工面积1.76亿平方米，同比增长28%；竣工商业营业用房2097万平方米，同比增长40.9%。有四个省份竣工面积出现负增长。其中，吉林省商品房竣工面积同比下降了22.5%。
　　全国完成房屋销售面积1.995亿平方米，同比增长32%。销售额为4898.86亿元，同比增长38.3%。
　　由于商品房销售情况持续升温，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但上升幅度逐步回落。广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；浙江、上海和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10%以上。
　　两点分析：
　　1、保持了需求拉动增长的良好态势。房屋销售面积与竣工面积比较接近，房屋销售面积的同比增长幅度大于房屋竣工面积的同比增长幅度。商品房销售额增长幅度大于投资额增长幅度。
　　2、除少数城市空置房偏多以外，总体上全国商品房的空置量仍在正常空置范围以内。从这个意义上说，还没有出现总体上供大于求的现象。而且判断过热与否，也不是光看空置房的多少。因为有相当一部分空置商品房并不是由于“过热”造成的，而是由于品质、价格、产品结构性问题等不适销对路的因素造成的。
　　但是，从防止局部过热的角度来看，仍要进一步研究房地产投资增长与国内生产总值增长的良好对应关系的量化值。房地产业适当超前发展是允许而且必要的，但同时又要求与国民经济发展的总体水平相协调。特别是在连续几年旺销和投资高增长的情况下更容易发生由“热”到“过热”、量变到质变的现象。对此要有足够的警惕。　　一般认为，房地产投资增长速度控制在为GDP增长速度的两倍以内比较适宜。当然，由于房地产开发周期较长，因而不能单看某一个年份，而应当是看一段时间的平均水平。
　　这几年，从中央到地方对房地产发展态势的把握上都更有经验和更加理性化了，对房地产市场的不良动态能够作出灵敏的反应，及时地采取调控措施。许多开发商也更加注重理性思维，减少了盲目性。因此，完全有信心实现我国房地产业的持续健康发展。
　　
　　　　　　　　　　　　（二）
　　2004年房地产开发投资的增幅，预计会比2003年有所回落，但仍会有20%以上的较大幅度的增长。
　　从宏观经济的调控政策来看，2004年会出现一些减缓房地产投资增长的因素。例如，建设国债功能从反经济周期向促进经济社会协调发展转变以后，将会使国债项目带动房地产投资增加的能力有所降低；抑制投资过快增长的宏观调控政策的实施，将会使信贷规模有所紧缩；国家实行严格的土地保护制度，强化对土地使用的审批和监督，将会使土地供应有所抑制；连续几年房地产投资高速增长，提高了投资增长的基数，也会影响明年投资增幅。
　　但是也必须看到，２００４年，我国经济将承接２００３年的发展势头，继续保持高增长态势。据专家预测，我国的经济增长周期将继续由复苏阶段向繁荣阶段发展，国民经济有望增长８．５％左右。房地产业是国民经济的“寒暑表”，必然也会保持较高的增长速度。
　　同时，随着投资体制的改革，投资权直接下放给企业，国家主要采取经济的、法律的、技术的手段，辅之以必要的行政措施，调控地方和企业的投资方向，市场机制引导投资的作用将近一步强化，企业投资环境会明显改善。一大批房地产开发企业经过这几年的发展，自有资金的实力大为提高，投资的能力和意愿都很强劲。再加上城市化进程的加快，城市人口管理制度的改革，市政建设和基础设施建设的提速，在消费结构升级的带动下消费者支付能力的提高，住房保障体系的完善，资金多元化格局的积极推进，特别是由于这几年土地购置大幅增长，开发商有一定量可供开发的土地储备等等的有利因素，预计2004年房地产开发投资仍会有20%以上的较大幅度的增长。

　　　　　　　　　　　　（三）
　　既要保持一定的开发规模，又要对空置房较多的城市加强调控。
　　保持一定的房地产开发规模，既是国民收入提高后改善居住条件的客观需要，又是扩大消费热点、拉动经济增长这个大局的要求。因此，一定要保持适当的增长速度和开发规模，避免因调控措施失当而造成楼市的大起大落。这是在制定调控政策时要考虑的一个重要出发点。
　　同时，由于房地产市场的地域性很强。我们除了要把握好全国总体的发展态势以外，更要关注各个城市的发展态势。对于国务院文件中正确指出的“一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快”的问题，一定要高度重视，切实加以解决。
　　从总体上看，2003年仍有国民经济高增长带来的强劲的购买力支撑着房地产业的高增长，供求两旺。而在一些城市，也出现了由于各种原因造成的商品房市场的“短期饱和”现象，即相对于当前一定时期内，例如二年、三年内的主要由该城市国民经济发展水平所决定的社会购买力（有效需求）而言，出现的供大于求现象。事实上一些城市已经放慢了增长速度。
　　因此，对商品房空置量偏多的城市来说，就要把握好开发速度和节奏。在调控措施中，首当其冲的就是土地供应问题。这是房地产业的源头。如果不能对土地供应、特别是集体所有的土地供应加以集中有效的控制，势必会增加商品房开发的无序失控。问题在于，一些地区征地后给农民补偿过低。而解决这个问题的关键则是要处理好农民在土地收益上的合理分配问题，坚决制止层层克扣农地补偿的现象，把农村集体土地征用后该归农民的收益真正补偿给农民。

　　　　　　　　　　　　（四）
　　当务之急是要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。搞好这项工作，“基础”是准确、细分的统计资料，“关键”是规范空置率的计算方法和合理确定警戒线。
　　统计科目要尽可能细分。例如，“商品房”是一级科目。二级科目可以是住宅商品房和非住宅商品房。属于三级科目的，如住宅商品房又可大分为高档住宅、普通住宅、经济实用住宅；非住宅商品房又可大致分为写字楼、通用厂房，以及商业、服务业、旅游业用房等等。
　　又如目前通常公布的 “商品房均价”，也是不够科学的，说明不了什么问题。应该分别对上述各类商品房的价格作出细分统计并予以公布。笼统地公布一个“均价”，既无补于有针对性的调控，还会在社会上造成一些误解。总之，统计科目愈细分，愈有利于对房地产市场态势的准确分析和调控。
　　同时，要对空置率的概念和计算方法作进一步规范。
　　目前在各个文章中见到的“空置率”的提法有“商品房空置率”、“商品住宅空置率”、“住房空置率”、“房屋空置率”等等，经常会发生混淆，因而产生不必要的看法分歧。
　　是否可以规范为增量空置率和存量空置率两大指标体系，建立“空置率双控指标”，以便全面反映空置房状态。
　　“增量空置率”主要是反映报告期当期（某年）商品房的空置状态，为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。我赞成以报告期末当期净增的商品房空置量为分子、以报告期末的当期商品房竣工量为分母的计算方法。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比，更能及时准确地反映空置房的现状和进行年度投资量、开发量的调控。
　　“存量空置率”主要是反映全社会房屋总量的态势和余缺状况，为判断正常空置和非正常空置，以及制订房地产开发中长期规划提供科学依据。其计算方法是以报告期末社会上空置的各类房屋的总量为分子，以社会上全部房屋存量为分母。
　　这两个指标对市场调控都很重要，应同时存在。并分别确定警戒线。
　　我国在1985年开展过一次“全国房屋普查”，迄今己十九年了。鉴于这十九年当中建造了大量各类用房，似应在适当时候举行第二次“全国房屋普查”了。

　　　　　　　　　　　　（五）
　　对过度炒作的现象应加以抑制。
　　目前，投资性购房越来越多，特别是出现了异地投资性购房。从搞活流通来看，这应该是允许的。问题是由于投资性购房的过度炒作，把一些城市的房价抬高了，当地居民承受不了，说“外地人来把房价买高了”。
　　为此，一方面要对过度炒作加以适当限制，防止房价恶性上涨；另一方面要抓好经济适用房和低价位商品房的建设，保障中低收入者的需求。同时，还要加强对社会舆论和消费预期、投资预期的正确引导。