主持人：你好！这里是《房产工作室》，我是方言。从去年开始到现在，无锡的房产市场是越来越火热。有一些朋友，有一些投资者担心，无锡房产市场是不是热得过了一点，是不是有一些泡沫存在，会不会蕴藏了一些投资风险？我们今天就这个话题请来了两位嘉宾和大家一起探讨一下，下面为你做一下介绍，这边是无锡土地收购储备中心的李涛，欢迎你，这位是无锡市大卫不动产顾问有限公司总经理刘大卫，欢迎你，大卫。 刘大卫：你好。 主持人：这个话题是很多很多人都非常关心的，因为最近无锡的房价涨了很多，有很多地段涨得非常厉害，可以说是飙升，涨得非常迅猛。那么李部长，你看看无锡的房产市场，根据你的一些判断，你觉得现在这个火热是不是过了头？ 李 涛：我们理性的观察无锡近几年的房产形式，觉得总体上是正常的。主要的我们投资竣工和销售的增加幅度是理性的。房地产价格与无锡城市的GDP增长速度相比，一般来说还是比较低的，有的时候还不能谈到热，可能有的还没有到那个程度，因为它跟我们这个城市的GDP增长速度有关系。按道理说这个比例是相当低的。其它的，我们房屋的销售量和竣工量相比很多都是正常的，并没有产生过热，这个跟以前海南和北海的房地产过热不同。海南和北海以前的房产过热是投资拉动。实际上是很多人去投资，真正的消费者不多，就是买来居住的人不多。没有消费只有投资，所以到后来你炒给我，我炒给你，那个价格炒到定价的十几倍，成倍成倍的往上翻，远远高于实价了，但是又没有消费。 主持人：而我们无锡现在有市场需求。 李 涛：因为我们无锡现在主要是消费拉动。消费拉动相对来说是良性的，它不会产生泡沫。因为我们最终的消费用于城市建设，用于老百姓改善居住，用于城镇拆迁安置。这都是很多很多消费群体。实际上我们现在有好多朋友买不到这个房子就是因为这个原因，现在好多地方买不到房子，所以就造成了房价上涨。 主持人：大卫，到明年，这个选择就非常多了，你就局部来看有没有一些相对来说高一点的。 刘大卫：我对这个房地产市场目前的情况是这么看的。整个的地价和房价的增长确实是我们市政府经营城市的一个良性的回报，我认为是一个良性循环的表现。但是应该承认，房地产整个的大势并不存在过热，有的地方可能在局部的地方还没有到热的时候，但也有局部地方，可能稍微也要引起我们的警惕吧，这个呢，我觉得一个就是要做充分的市场调查，第二个是我们在推出地块的时候也要有个循序渐近的过程。这方面我看了一下，今年下半年，我们的土地，上次推了六个地方，而只推了两个比较大的住宅地方，其它四个都是商业性地段，那么其实我们的政府也知道一个市场有一个消化吸收能力，需要逐步的来发展，来维护一个房地产长期的稳定和繁荣。 李 涛：从我们无锡来说，现在有很多需要住房的消费者，有许多需要改善住房环境的消费者，他们买房是为了实现自己的居住和自己的使用，想从中谋利的人还比较少，所以总体来说是消费比较多，没有产生过热，虽然房地产热是产生泡沫的前提，但是绝对不是热了就一定有泡沫，这两者之间是不能划等号的，今年我们市委市政府政策决策了建立了土地收购储备制度，政府切实垄断了土地及市场，抑制了土地的炒卖，可以有效的调控房产市场，概括来说，用一个很形象的比喻，叫一个管子进水，就是我们所有的土地只有进入我们的土地储备中心的管理，然后一个池子蓄水，就是所有土地都由政府储存，为需求做准备，还有一个叫龙头放水，外面需求大的时候，我多放一点，需求少的时候我少放一点，没有需求的时候我就关掉，这样政府完全可以调控这个土地市场，可以控制需求，进行宏观调控，不会产生泡沫，另外我们判断一个房地产市场的冷与热，还是主要看房地产的投资量，竣工量和销售量增减幅度，主要看销售量和供应量是否匹配这个方面。而且房地产泡沫的出现要看房价中有多少虚假成分，市场有多少买主，多少炒作者，总体来说，我们无锡的炒房人不多，基本上没有，所以分析下来，我认为现在无锡房地产的总体状况肯定是热的，但不是过热。 刘大卫：讲到房地产热，我觉得还要讲一个无锡的消化能力。房地产其实跟其它产业是密切相关的，它有一些配套政策也要跟上，仅仅在基础设施上投入是不够的，比方说，很简单的，人才引进问题，吸引外来人口问题，这些都要配套跟上，那么我们的房地产的好的形式还在后面。 主持人：只要消费群体在不断的扩大，房产市场的投入就会不断扩大。 刘大卫：而我们无锡的流动人口相比就比较小，吸引外来人口到无锡居住的力度目前还不大，相应的一些配套政策还不是特别先进。 主持人：如果说我们无锡特别招商引资这一块进展非常顺利，非常成功的话，那我们无锡房产市场还会越来越热。 李 涛：所以我们的房地产市场就像演戏一样，还刚刚开始，好戏还在后头呢。 主持人：呵呵，好的，非常感谢两位今天来到我们的演播室，也感谢观众朋友的收看，欢迎继续关注《今日财经周末版》下面的节目。 2003.11.28 |
