在上一轮地产行情悄然展开之际，我当时似乎感到了一股潮流，于是辞去公职，投身于房地产相关行业，搭乘上了这列特快列车，事业获得了较快发展。与此同时，我累计投资购买了十多套房产，获利巨大。最为宝贵的是，在这一轮行情中，我掌握了我国房地产业的一些发展规律，掌握了开启财富宝库大门的钥匙。 近年来，房地产业发展中出现了一些问题，围绕这些问题的争论持续不断，尤其是这一轮调控的“新政”出台后，有些问题的争论更是到了白热化程度。 作为在这个行业第一线的一名工作者，作为亲自实践、亲身体验过其中酸甜苦辣的一名投资者，我想我的发言应该有一听的价值…… 问题一：调控房市的“新政”出台前，中国房地产业是否存在泡沫？ [注]：之所以将此问题放在第一位，是因为它几乎是每个学者都不可回避的问题。好比哲学基本问题之答案。 答案：“泡沫”基本不存在。有些地方有，但在合理范围之内（“经济泡沫”不同于“泡沫经济”。） 分析：2001年启动的上一轮地产行情，以全国房价高涨、经济发达地区房价暴涨为标志。这主要是因为住房从“计划”到“市场”的转变来得太快，“住宅”这种特殊商品的市场需求量太大，而相应的配套政策还相当不完善等因素导致的。
房地产业的发展潜力是巨大的，但是在经历了上一轮行情的演变后，政府摸索到了一些房地产“市场”逐步建立、完善的经验。这次的“新政”不是针对可能出现的地产“泡沫经济”，而是地产业快速发展中的一个调整，是为了这个行业长期的、平稳的、健康的发展。 问题二：房地产会不会暴跌？ [注]：这是当前几乎所有观望者问我的问题。 答案：可能性几乎为零。 分析： 1998年政府推行的房产商品化政策，引发了上一轮惊人的地产上涨行情。生产力向前发展的巨大源动力，市场经济体制的稳定持续贯彻，以及国内城市化进程的必由之路，决定了国内房地产业有着无法预测、无可估量的发展前景！
长期饥饿的人如果突然暴饮暴食，显然对健康有害无益，甚至是危及生命。适度的调整显然有利于整个行业的健康发展。
经历了上一轮惊心动魄的上涨行情后，政府房地产行业管理部门突然意识到：房地产业市场化的过程还需要有个循序渐进的过程，否则后果不堪设想。尤其在住宅产业上，政府应该有所作为，而不是坐视市场任由其发展。然而，毫无疑问的是，政府作为的意图，仅是将脱缰的野马驾驭到其应循的轨道上，遵循应有的速度，而绝不是将其紧紧勒停不前。
因而，国内房地产业还远没有形成“市场”。房地产“市场”的形成将有个较长期的过程。而“暴涨暴跌”往往是房地产“市场”高度发育下的产物。显而易见，许多专家学者用“市场”分析手段来预言房地产业的发展是不科学的。
在这种情况下，我们唯一要分析的是：虽然政府本意在于平稳房地产市场，然而是否会由于政府的政策过于强势，市场会出现一种让政策制定者预想不到且来不及反应的大逆转。
令人感到欣慰的是，虽然这次新政有许多不完善之处（下面专门分析），但总体还算在“适度”范围内。全国大部分城市房地产价格保持稳中略涨（只是涨幅趋缓），小部分城市房价略有下降，但总体也属于“稳中有降”，这就是新政“适度”最有力的证明。
因此，目前国内房地产业是不可能暴跌的。仅仅是处于新政策较多、而执行力度较大情况下的地区调整幅度会稍大些而已。
之所以在答案中用了“几乎”两个字，是因为如果有后续政策出台，还是以调整为主，那情况就很难判断了。因为政策的一个微小举动，都会令市场波澜翻滚。这次调控后市场出现的变化之大，恐怕也令政策政策制定者吓出了一身冷汗。所以想特别提醒的是，政策的制定者要高度重视“用药适量”原则，“谨慎、温和、适度、渐进”应成为制定政策遵循的方针。 问题三：房地产还会大涨吗？（或者是：房地产还可以投资吗？） [注]：自新政策实施以来，常有好心的朋友给我推荐基金、外汇等理财产品，我问他们有多少回报时，他们很诚恳、很负责地说：“有6%呢！没有风险的！”我笑了。 答案：房地产仍是最优投资产品，而且几乎零风险。而涨幅大小要视区域情况及产品具体情况。 分析： 从上面两个问题的分析可以看出，房地产最终还是要走向“市场化”或者是“基本市场化”。政府应当调控的仅仅是时间节奏、范围而已。
经济的持续增长，1.2亿进城务工人口，9.2亿农业人口，是国内房地产业将稳定、持续上涨的最有力的支撑。“逐步上涨”应该是不需要再多费笔墨口舌的共识了！除非中国不搞市场经济！
“大涨”的概念，应该细分为“涨幅”和“涨速”两个问题。涨幅，绝大多数城市，应该都会有令投资者欣喜的空间，不应有丝毫怀疑。而涨速，则会根据影响该区域房地产行情诸因素的不同而不同。
因而，“目前国内房地产投资价值”不应该再成为讨论话题。在合适的时间点，将资金放置到合适的地点，才是真正的房地产职业投资者应该重点研究的。换而言之，投资房地产就是追求资金的放置最优化问题，而不必象投资其他产品一样，在风险与回报之间反复权衡。当然，投资者应注意不要过度透支财力，给自己的投资上个“双保险”。 问题四：这次对房地产业实施宏观调控的“新政”是否适当？ [注]：新政出台后，对地产行业的影响是巨大的，我是一名开发行业产业链中的下游企业，公司发展受新政影响不可谓不大。但是我认为自己在此问题上尚能冷静分析，客观得出答案。 答案：“新政”是适当的。 分析： 这次的调控政策来得很快很突然，绝大多数的开发商都还没反应过来，市场就开始发生变化了。
这一轮调整中，不排除局部地区房价会下跌，也有开发商会破产。但是这肯定不是“新政”的错误。
应该看到的是，若发生上述问题，或是这些地区本身就潜伏着供应大于需求的危机；或是开发商本身就存在着资金链过于紧绷、经营方式极不健康等重大问题。
实践是检验真理的唯一标准。从实效来看，“新政”以来，房地产业总体发展还是健康稳定的。从国家统计局报告看，2005年8月份（“新政”出台之后）70个大中城市房屋销售价格比去年同月相比上涨了6.3%，比七月上涨了0.7%。可见，还是上涨，只是涨幅趋缓。而这正是政府出台“新政”所希望的。
当然，上面已经提到，这次市场变化之大、之快，笔者敢肯定超出了“新政”的制定者们的预期。好在还算是“适当”的。就算是为以后调控积累了宝贵的经验吧。 问题五：“新政”的出台对开发商是否不公平？ [注]：因为笔者也深受“新政”的影响，所以刚开始我也是有此观点的。然而冷静下来，客观分析，就不难得出正确答案。
无论从哪个方面讲，大部分开发商都属于社会精英，大部分也是凭着勤劳、智慧及胆识发家致富。所以，看待开发商，应该克服人性中阴暗的“仇富”心态。
然而，作为开发商也应该检查一下由于自己的站位关系是否看到了整个社会的“全景”？亲身去坐一下公交车，去菜场买点菜，到慈善机构、福利机构去关心一下，或许言辞也就不会那么激烈了，心态也会好许多。 答案：没有不公平。 分析： 这几年中，地产的财富聚集效应让人瞠目结舌！拿到一幢楼，一个小型规模小区的开发权，就意味着几千万的财富已经完成（我亲身经历的就有好几个案例）。亿万富翁一个个在地产界诞生！这种一夜暴富式的成长，让头脑再清醒的企业家也坐不住了，其他行业的资金纷纷将转移到地产行业。而原先在地产业收获的开发商更是放出了“人有多大胆，地就有多大产”（近来看到顺驰的汪浩先生“居然”还在为孙老板的这句经典名言争辩，真替顺驰担心啊！）的壮志豪言，大肆圈地，大规模筑城，一场地产业的超级竞赛开始了……
更为疯狂，并且笔者认为最终也导致喜极而悲结局的是，越来越多的地产大腕对政府开始激烈地批评与指责（而不是友善地建议和商榷）。大部分开发商将事业突飞猛进式的发展归功于英雄救世式的个人超凡智慧，全然不冷静思考一下：如果在一个真正意义上的房地产市场，仅仅三五年就可能成为地产大腕吗？如果不是市场之外力量的推动，能够有这种超速的发展吗？也就是说，本身就是因为凭借着特殊的权力，特殊的政策，特殊的行业造就了地产商的辉煌，而一旦这种非市场的权力、政策结构发生变化，地产商们居然不反思一下自己以前是否真的在按企业经营规律办事，而一味责怪政府不该动他们的“奶酪” ！
当然，也有开发商提出“开发商应有更多的政治觉悟”的言论，表示开发商有责任配合政府共同解决发展中的中国需要解决的住房问题。可惜，这种真正的“聪明”的开发商太少了！近期笔者看到冯仑先生关于这个问题的“身体与天气论”，也是对这一问题精辟的见解。
因而，“新政”对开发商规范开发行为，对地产业长期持续繁荣发展，具有重要的意义。
从这个意义而言，这一轮“新政”反而是对开发商的公平举措！如果有错，那是这个行业的商人自身难以摆脱商界运行的普遍规则：发展形势太好，往往会对形势判断不清。好比政府建了一条高速公路，开发商驾驭的汽车明明超速了，但还认为路况是那么好，自己车技超一流，不会出事的。认为油门能踩多大，汽车就能跑多快…… 问题六：这一轮“新政”是否科学？ [注]：“新政”实施以来，对新政的议论之多，议论之激烈胜过以往任何一次观点的争论。甚至在政府内部，官员之间也有相当大的分歧。 答案：不甚科学，有些政策可以考虑更周密些。而有些政策应尽快研究，逐步完善到位。 分析：通过下面的系列分析，我们来看一下最终完善的科学制度应该是怎样的？ 问题七：中国房地产业科学完善的政策应该是怎样的？ 答案：政府各个部门因应该在充分调研市场的基础上紧密配合，互相支持与理解，才能形成一套科学而完善的房地产政策。 建设部：建设一个完善的住房保障体系是房地产业健康有序发展的核心。
对低收入人群政府提供廉租房，中低收入人群政府提供经济适用房或低价（微利）商品房，中高收入人群让市场调节购买普通商品房。
改革要深化，一个有效的社会保障体系必须建立。除养老、医疗外，住房保障体系更为重要，“安居”才能乐业！
改革以来，城市产业人群已经承受了太多本不该由他们承受的改革代价！尤其是大批如今步入中老年的人群，在那个“高积累、低分配”的年代，他们将许多物质财富和精力、青春等都贡献给了国家和集体，而在改革中基本上属于被“牺牲”的人群。除了少数人走上自主创业事业有成外，大部分人群挣扎在生存的边缘。企业破产或改制时，仅仅拿到了几万元钱就被“买断”了工龄！
如今，这批人的居住条件需要有人关注与关心！对他们提供廉价住房、经济适用房或低价商品房，并不能完全说是国家给予的照顾。其实其中本来就有着他们应得的一部分，只是将财富重新分配给他们而已！（顺便说一句，改革中真不知有多少本应属于这种全民再分配的财富被少部分集体或个人侵吞了。）
发展是硬道理，我们要抓住历史上千载难逢的机遇大力发展市场经济，要保持经济持续高速发展。
但我们更不能忘记：稳定压倒一切！如何在发展中兼顾公平，缩小贫富差距，建设一个和谐的社会才是当务之急。（笔者欣喜的看到当前中央强调“科 学发展观”和“和谐社会”。）
不论是哪个产业的发展，我们千万不能忘记我们整个经济的发展，是在“建设有中国特色社会主义市场经济”这面旗帜下展开的。因此，建设经济适用房、低价商品房自然会对房地产市场的发育和成长带来些影响。但从整体考虑，显然有利于整个社会的稳定繁荣，也就有利于该行业的长期繁荣。建设经济适用房这一话题无需再作争论了！
我们应当要解决的问题是：① 如何让地方政府贯彻这一政策 ② 如何科学布局，让经济适用房、低价商品房与普通商品房共生共荣 ③ 如何在一定的基础上逐步缩减经济适用房、低价商品房的比例，而逐步提高商品房比例，逐步达到住宅大部分市场化的最终目标。
所以笔者也认为，华远的任志强先生关于“盖房卖房”的言论是对的，只不过由于他是开发商，而且表达方式及措辞激烈了些，引来了众多非议。 国土资源部： ㈠、科学规划土地，合理制定土地供应计划。
㈡、加大现有政策执行力度，清理闲置土地及违规用地。
㈢、公开出让，尤其是透明化的出让方式是应鼓励的。
最令笔者看不懂的恐怕就属国土资源部的政策了。这次进行房地产市场的调控，金融机构将钱袋收紧些是应该的，怎么国土部将土地也要严格控制起来呢？？
除非某一天科技发达到人类能在空中楼阁中生活，否则土地显然是房地产发展中最根本的因素。土地的公开出让是房地产价格上涨的原因，这应该是个常识性问题，对于这一点似乎用不着遮遮掩掩，难道担心政府会将房地产上涨“责任”归到国土资源部头上？
供应与需求的合理配比是市场经济中任何一个商品平稳发展的准则。在进行了充分市场调研的基础上，根据市场需求状况向市场推出土地：房价上涨快就多供应些，房价平稳时期适度偏紧，同时做好提前量，就能确保房市平稳发展。如果像现在严格控制土地供应政策再持续下去，再过三年房价肯定会再次出现暴涨。将这次“新政”调控达到的良好局面消耗殆尽不说，房地产业会出现灾难性的局面。
耕地的保护是第一位的，但是城市化进程、基础设施推进、工业生产、园区建设、市民居住条件的改善等方方面面，也是经济发展中不可或缺的。将土地资源做一个全面的、合理的、富有远见的规划，才能避免“头痛医头、脚痛医脚”的局面。
目前，国土资源部应该下狠工夫的是清理闲置土地和违规用地。这个工作虽然一直在做，却是“雷声大，雨点小”，凭我了解到的情况，开发商基本上付了20% — 30%的资金就占用了整块的土地。尤其在前段时期，各地方政府都积极运作“大地块”、“超大地块”（你可以看到现在叫“**城”的楼盘何其多），导致大批土地被闲置。至于开发商将一般用地挪作利润更高的别墅项目，在本地新区某镇就可以找到个案。当然，全国的其他开发商也不会比这个开发商笨。
去年不是将地方土地部门的管辖权归口到省级土地部门了吗？难道又遇到了省厅只听从省府的领导，而不听北京的“招呼”此类问题了？
上述问题倘不解决，土地闲置不说，恐怕开发商都明白“早开发不如晚开发、最好不开发”的致富捷径，人为的房源紧张局面就会出现，最后倒霉的自然是广大善良的市民（我一直反对用“老百姓”这个词汇）。
最后想说的是，土地公开出让制度是历史的进步，地价高是因为市场需求大而供应少，招标的方式可以用，但尽量少用，否则又会害了某些领导干部的。 税务部门：物业税的开征必须提到议事日程上来
这次“新政”中，税收环节出台的一些政策起到了打击房地产过度投机、抑制旺盛投资的效果。但是，我们也不得不看到，全国各大城市以二手房交易为生计的中介公司遭到重创，有的硬撑，有的收缩，有的干脆关门大吉，大批房地产中介从业人员失业。也就是说，这批为房市的繁荣、发展做出过贡献的人承担了本不该由他们承担的后果。
而“新政”针对的投机者、投资者呢，由于房价已经上涨了很多，他们或者抛盘获利，或者干脆持有做中、长期的打算，因为毕竟房地产肯定会涨的（只是幅度而已）。其实，从这个角度而言，囤积土地的开发商不正是最大的投机者吗？
所以，这儿有必要再将前段时期议论得沸沸扬扬的“物业税”提出来。物业税的征收将是理顺房地产税收的最根本措施！笔者一直认为，在应该理顺的政策思路中，以“住房保障体系的建立”和“物业税的征收” 最为重要，这两项政策是确保地产业长远健康发展的根本性措施。
“物业税”是强调持有物业（即指房地产）的人（自然人或法人）交纳的税收。持有越多，纳税越多。持有时间越长，纳税越多。持有的房产升值了，纳税相应也上涨。
鼓励流通，调节财富，这才是一个良好的纳税政策！当然，物业税的开征应该还有相当长的路要走。因为这涉及土地出让制度、评估体系及数据库的完备、立法程序等诸多问题。但是，现在可以开始准备起来了。
试想一下，物业税开征后，开发商不敢再大肆圈地，也不敢囤积土地。一旦获取土地，会尽快开发，尽快上市销售，这样势必会导致开发行业利润与社会平均利润接近。房地产开发将是一个阳光操作的行业。
物业税开征后，由于地方政府每年会有稳定财政来源，再也不必将子孙后代的钱“借”来一用，再也不会为了“政绩工程”而大笔大笔“赊帐消费”。城市建设会理性许多，项目的建设过程也会科学很多，城市会更美丽，人们的生活就会更和谐。“科学发展观”才能真正落实。那时，地方政府对中央文件的执行也会更顺畅。
也有人会问，开征物业税后，我们买房人的负担不是更重了吗？粗略一听是 如此，但是，让我们研究得彻底些：由于个人每月的负担加重 社会平均工 资就会上涨 公司管理成本会增加 公司的经营会更理性，恶性竞争的 情况会减少 商业诚信体系越来越重要 人们越来越注重诚信。可见，最后人们的相处会更和谐！
还有人会追问，那么工作压力不是大了吗？我想，随着社会的发展，一个成人的责任自然会加大，生活节奏也会更快，这也是我们应该面对的。人们会越来越珍惜工作、尊重劳动。而譬如像现在许多青年依靠父母购房置业成家的现象会减少（父母也大可不必为了子女而忽略了生活的享受），依靠不劳而获的人群会减少。最终这个社会会真正达到人性化，回归到“以人为本”的境界。
当然，开征物业税，必然会导致房地产市场价格短期内下跌，而后又迅速上涨。因为从短期看，物业税对房地产企业是个不利消息，所以会有下跌。而从长远看，由于物业税开征后，开征前后上市的两种房地产在市场价格上不会相差太多（这一观点肯定会有人反对，但是价格是由供需关系决定的），而房屋真正的价值会在使用上体现出来，由于租赁价格自然会上涨，导致物业税开征前房屋的价值大大提升，最终使得开征前房产大大升值。这是政策制定者应该预见到的，从而在如何平稳过渡上想得更周密些。 金融系统：㈠、建立一个全面而完善的房地产开发融资体系势在必行。
㈡、建立开发公司的信誉评估体系。
㈢、建立个人的信贷评估体系。
2002年初，笔者认识的一位开发商凭借着他与银行的关系，仅做了一个项目，资产从百万元一下子跃级到上亿。2002年下半年有一个集中时间段，本地土地拍卖市场上，银行管放贷的科长或副行长常常是和开发商一同出现的。那时候只要敢拍下来，拍土地的资金会由银行先垫上，抵押手续可以后办。
2003年6月份，央行出了个121号文件，开发商“四两拨千斤”的时代才告以结束，开发商资金开始紧张。好在当时房屋旺销，房款回笼比较顺利，同时有许多开发商转到了“房地产信托”资金上。“新政”后，由于房屋销售大不如从前，开发商资金链开始紧绷。而银监会关于加强信托管理的212号文件又付诸实施，导致开发商资金全面告急。
笔者这几天就整天忙碌着为几个开发商朋友融资，因为“年关”将至，如果融不到足够的资金，那后果将无法想象了。
所以，金融体系也碰到了“哪里有火情，哪里去灭火”的问题，而最合理的是建立“火警预测机制”。应该让开发商在资金问题上有路可走，风险的防范不应该以“不合作”这种极端方式来表现。银行、信托和房款，至少在一个方面应该让开发商的企业经营能够转动起来。
顺便提一下的是，前段时期，央行提出取消房屋预售制度的建议。这个建议是有道理的。但是在现时提出，至少提建议者有以下几个问题：① 对房屋预售制度的由来不了解 ② 对当前房地产形势并不了解 ③ 对这次政府宏观调控的意图并不了解 ④ 对市场经济甚至整个经济的运转并不了解 ⑤ 甚至对“银行以企业为生”这个问题都不了解。
有杂志来传真让笔者预测明年会出什么政策，我认为最有可能的是银行或信托对开发商的资金要求适当松动些。否则会两败俱伤。
要提醒的是，银行关于企业信用体系的建立应抓紧运作了。现在银行对开发企业的审核用“企业资质等级”来评定，我认为是可笑甚至是荒谬的。我认识的一个开发商，仅开发过两幢高层建筑（有一幢还是自己公司的办公大楼），居然就被评为一级企业！（有证书为证）
关于个人的住房信贷方面，也应该建立个人信用体系。笔者已经向银行还清了几笔贷款，银行对我的这种良好借贷还贷行为居然没有记录。借钱，自古以来就是“有借有还，再借不难”，怎么如今行不通了呢？买房，买得越多的客户，一般而言，是综合实力较优良的客户，应该是银行之间抢夺的客户，怎么反而对他们拒之门外，采用怀疑态度呢？再说了，客户不是将房产抵押了吗，借款只是抵押商品价值的60% — 70%，有什么风险呢？银行究竟要做什么样的生意呢？
最后提醒银行注意的是开发企业“自卖自买”行为，即“假按揭”情况。在日前的楼市状况下，笔者估计全国有至少20% — 30%的银行按揭是这种情况。银行应该做的事是审查这一块。 物价部门：严格审查经济适用房价格，仔细审核低价商品房价格，放开普通商品房的价格管理。 长期以来，商品房市场有个奇怪的现象：商品房价格的制定居然要物价部门核准。
作为开发商，在一个楼盘开盘之前，价格的确定会反复权衡，其科学性恐怕不会比物价部门差。因为定高了，买的客户就会少。定低了，利润会损失。如果说在房市好的时候担心开发商赚取暴利而给予限价，那么是否在如今的时期应该给开发商发些钱呢？
对于政府政策性的房产，比如经济适用房和低价商品房，作为政府的一个部门，则应当多做好自己的本职工作。
至于由市场调节的一般商品房，还是让市场来调控起价格最好。 工商部门：进一步放宽企业登记审批
怎么工商部门与房地产业的关系这么密切呢？前面提到，国内房地产业持续繁荣发展有个最坚实的基础：我国的城市化过程。城市化进程的推进就意味着会有大量农业人口转变为城市人口。而目前城市失业率高居不下，而且有越来越严重的趋势，长此以往城市化进程就会受到阻碍，这对经济发展是极为不利的。
然而，要解决城市就业，唯一的办法就是多产生企业，企业是经济社会中的“细胞”。笔者感受到，这几年，要说政府行政职能改善，工商部门的进步是有目共睹的。但是，就当前经济发展到新的平台时，应该更加深化工商行政审批的改革，让企业更加容易获得“生命”。有人说，中国不知在一开始就扼杀了多少个“比尔·盖茨”，我完全赞同。
比如就说对于企业“资质”的审批：企业还没有产生，就要先领到行业资格资质，而领到行业资质，又与该企业在此行业领域的业绩为前提。这不是逼着人不讲诚信道德去造假吗？这一现象应当尽快改革，与审查个人行业资格的国际标准接轨。
另外，有些行业是应当有行业资格的，有些行业我看还是让市场供需双方直接决定去留比较好。如果一味强调为了广大人民负责，那么我建议设立“吃饭局”，专门审批餐饮行业，以防止有人吃饭时出现意外。再可以设立“走路局”、“洗澡局”等等之类的。
在这个问题上，我觉得浙江省的政府最有发言权。浙江的经济模式必然是中国经济模式之未来。 其他：㈠、开辟多元化的投资理财渠道。
㈡、积极鼓励人口迁徙流动。
㈢、适当控制一下地方政府的城市建设速度。
居民存款额高达7万亿，大量资金必须寻找增值途径，目前市民面临着的“投资机会少，可以投资领域的风险大”等问题如果没有改观，那么风险小而回报稳定的房地产仍将是广大市民的投资首选。在这种情况下，房地产业也很难健康发展。
要尊重人们选择生活的权利，也要相信这种选择最终会导致的平衡能力。那种担心人们会一窝蜂地涌往大都市的想法纯属杞人忧天。这种人口的自由流动会促进房地产业向纵深健康发展。
近两年去了很多城市。感到可惜甚至是痛心疾首的是，新一轮的城市扩张运动太“功利”了！很少看到以人为本的规划，很少看到考虑将人的功能需求与建设结合的公建项目。
地方政府各自为政尚情有可原，居然一个城市各个行政区域也是各自为政，根本不考虑功能上的错位与互补。这样的城市建设浪费了多少劳动人民辛勤创造出的财富啊！ 问题八：下面的房地产形势将会怎样演变？ 答案：2006年春节前后房市最艰难。2006年4月中旬开始市场回暖。 分析： 巨大的市场需求，决定了房地产市场总体上还是以良性发展为主。现在决定房价走势只有一种因素：购房者对市场的信心。也就是说，房市的回暖，取决于大批处于观望状态的购房者的购买决定。
由于开发公司面临“年关”。所以在2005年11月末至2006年春节，将是房市气氛最紧张的时刻。不排除局部地区由于个别开发商向市场的大妥协而引发房价“跳水”。但是从目前房市成交情况来看，一些楼盘在营销上推出一些“暗降”的价格手法，就已使一批观望者放弃了僵持的态度。预测国内大部分开发商在东拼西凑中会度过这个“年关”。
而一旦度过这个“生死坎”。随着春天的到来（只要没有继续调控的后续政策出台，而且现在看来基本上不会有），大量的购房者会行动起来，房市也将步入其应有的良性发展的态势。 问题九：当前，开发公司应当如何发展？ 答案：㈠、充分理解中国特色社会主义市场经济理论体系，将发展事业的远大理想与谋取广大人民的幸福生活结合起来。 ㈡、充分认清房地产形势，调整企业战略目标。 ㈢、完善公司内部的管理体系。 ㈣、给予地产顾问公司应有的尊重。 经历了这一轮调整，衷心希望开发商能在记住政府鼓励自己先富起来的同时，也不要忘记自己也是应当承担一定的社会责任的。否则肯定对房地产行业不利，从而对自己也不利。
国内房地产业可以发展二十年，这肯定没错。但也要看到这个过程中的曲折性与复杂性。对上述未来房地产各项政策出台的时机把握好，不要过度投机，注意资金链的安全，才能确保企业常胜不衰。
企业的发展最终比拼的是管理。只有一个在管理上非常完善的企业，才能做百年品牌。房地产企业这几年的超速发展，导致公司内部的管理出现许多问题，这些隐藏着的危机会将这个行业带来的巨额利润慢慢侵蚀，最终使企业走向毁灭。很多经商奇才都太相信自己的个人魅力，等感觉到企业的管理问题时，将希望寄托到多元化发展或企业的收购兼并上面，却不知这只能暂时缓冲管理能力不足带来的危机，却改变不了企业最终死亡的宿命。利用日前的行业调整期，狠抓公司治理结构，规范各项制度，为每一位员工的发展搭建好平台，甚至对企业的所有制结构建立进入与退出机制，是目前房地产企业可以做的头等大事。
一定要相信社会分工的重要性。如果感觉自己还不是个神，那就要依靠一批配套企业来共同实现宏伟的战略目标。地产顾问公司应该在这个团队中扮演至关重要的角色。排除了这个误区后，再有一个问题就是千万不要为了面子而盲目开设企业，更不要为了安置几个老员工或亲戚而设立策划、销售类的公司。 问题十：当前，中介公司如何发展？ 答案：㈠、走品牌联盟路线。
㈡、经纪机构适当收缩。 分析： 风轻轻一吹，就将这个行业正在指点江山的人物刮倒了一大片。
“新政”之前，在这个行业就存在着怪现象：房子卖得好，那是开发商楼盘盖的好；房子卖得不好，那是你的策划方案太不好。因此，在这个将长期缺乏诚信的商业环境中，这个行业又属于服务业，就必须以联盟的方式来赢得应有的尊重。而且，行业进入的低门坎，以及外界对该行业利润的误解，导致大批有志者进入该领域，引发了低价竞争（本地有家广告公司为了赢得业绩，居然提出为开发商免费干），这种局面也应该结束了。
“新政”后，更可以看出这个行业还是很幼小的，要抵抗风雨，联盟起来会好些。《新地产》杂志2004年排了个金牌顾问排行榜。领头的企业如中原、合富辉煌等是否可以出来起个头呢？还有世联的陈劲松先生，笔者看过他的一些言论，很有见地。
同时，地产顾问公司可能会向更细的分工发展。专业的前期策划咨询机构，后期的策划推广机构，专业的销售代理机构。
对于大多数依靠门面做二手房经纪的中介公司而言，赶紧收缩阵地，度过经营危机，再等待下一轮的机会吧。另外，从长远看，这一块业务逐渐会演变成个人执业方式。 问题十一：当前，普通购房者自住型消费如何做？ 答案：2006年春节前后买房。 分析： 不要再观望了，从众心理要不得。2006年春节前后是开发商最艰苦的时期，也是市场黎明前的黑暗。
不要盲目听信“暴跌论”。或许他患有“仇富”心理；或许他将自己心中乌托邦式的美好愿望不负责任地表达了出来（因为他也是一个消费者），而忘了自己的公众人物身份。
我不愿意再看到上一轮行情中许多购房者懊悔不及的场面了！ 问题十二：当前，房市投资者如何做？ 答案：在不过度透支财力情况下，坚决地买进。 分析： 在物业税开征前，房地产可以坚决地买。建议可以去一线城市买。因为在这一轮行情结束之时，下一轮行情已经在悄悄酝酿之中。下一轮行情的展开必然是从一线城市开始的。目前的上海最有价值。北京是个非常特殊的城市，中长期打算的应该坚决介入该城市，会有丰厚的回报。天津应该说北方城市中最具潜力的。
珠三角也会有行情，与全国其他城市都不同，这里的调整时期差不多要过去了，下一轮行情应该正在开始。深圳应该是龙头。
到一线城市后，可以选择性价比较高的商铺作为首选。关于投资，我另外发表了《房地产投资若干定律》，在这儿不作展开了。
我于2001下半年辞职，2002年3月15日创办了不动产顾问公司，2002年4月17日接到第一个楼盘的策划代理，2002年6月份接到第二个。应该说明的是，当时这两家公司正在为这两个楼盘的滞销发愁，所以才大胆放手让我这个只有五、六名员工而且从没有经验的行业新手去一试。 到2003年底，我公司已经从事了十五个楼盘的销售，员工人数也急剧膨胀到60多名。公司品牌家喻户晓，在当地取得了辉煌的业绩。期间，我们确实凭着智慧赢得了市场的青睐（有些楼盘策划销售真的很有传奇的故事色彩），赢得了客户（开发商）对我们的肯定。然而，如今客观回顾，应该承认是赶上了房地产市场一轮巨大的发展机遇。正是由于实实在在的、令人难以置信的购买需求，才使我们的才能有发挥的空间，造就了我们短时期公司的空前发展，二年时间取得的业绩就超过了许多朋友在商界摸爬滚打十多年的积累。 在发展公司的同时，我还在当地电视台创办了三档收视率很高的房地产专业栏目。另外，我还被当地银行业贵宾理财中心聘为不动产理财顾问。因而，我不但接触了大量的购房者和投资者，而且对房地产涉及的知识也做了全面的研究，对国内房地产业的发展有着深切的心得体会。 “新政”之后，我也经历了房市骤冷，售楼处成交量急剧萎缩，到如今渐渐平稳的经营危机。 因而，对于上面我写的文字，请相信我有充足的事实依据。但由于篇幅及文章结构，我没有将许多具体事例写入。 另外，我是一个喜欢追根问底的人。然而，很多问题追述下去恐怕都会遇到政治体制改革的敏感话题，所以只能止步。 无锡 刘大卫 2005.11.20 |
