蓝莲花 2005年3月27日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）。 2005年5月13日，建设部等大部委出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）。 2006年5月17日，国务院出台《六项措施促进房地产业健康发展》（国六条）。 2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（实施细则）。 中国的房地产业步入了一个“调控”下的时代……… 房地产是一种特殊的商品，房地产业也是牵涉面极广的经济领域。而2001年在全国展开的一轮房地产上涨行情，不仅直接影响到了千家万户的“安居”问题，而且直接给社会稳定、金融安全、经济发展等带来隐患，反过来也将房地产开发行业带到了一个高危地带。因而，对房地产业进行调控，似乎在情理之中。 但是，怎样调控，便成了关键。 在阐述这个问题之前，我们应该首先弄清楚，中国的房地产为什么会持续大幅上涨，或者说房地产高涨最根本的原因是什么？ 改革开放以来，生产力向前发展的巨大源动力，市场经济体制的稳定持续贯彻，以及国内城市化道路的推进，决定了国内房地产业有着无法预测、无可估量的发展前景。1998年，政府开始取消“福利分房”，推行“房产商品化”政策，长期被计划严格控制着的住房需求开始被激发出来……… 随着政府将房地产业定为国民经济的支柱产业，房地产业成为带动整个GDP增长的“龙头”产业。行业管理、金融信贷、财政、税收等均给予了极为宽松的政策环境；加之土地供应的市场化推进，新一轮城市化运动的推波助澜，以及多年市场经济的发展已经培育了一大批有着饥渴般住房需求的购房者，终于引发了一轮覆盖全国的房地产价格高涨甚至是“井啸”的行情。 一群长期饥渴的人突然看到一桌丰盛的宴席，焉有不暴饮暴食之理！然而，也正如其后果，这种暴 之结果，不但有害食者健康，甚至会危及生命安全！ 因而，国内房地产业之高涨，其根本原因在于政府将住房从“计划”到“市场”的转变来得太快！在各种相应的配套政策还相当不完善的情况下，在对“住宅”这种特殊商品的市场需求估计不足的情况下，一下子去建设一个房地产“市场”，这种决策本身已经蕴育了巨大的危机。 笔者很赞同某香港知名学者的惊人观点：中国的改革是失败的！如今背负在亿万民众身上的三座大山：医疗、教育、住房，正是这种失败的典型反映：在医疗保障体系尚未建设好的前提下，推出了医疗改革；在教育保障体系远未构筑之际，便推出了教育产业化；在住房保障体系还尚未构筑好的时候，便急切地用启动住房消费去拉动内需，刺激GDP的增长……… 房地产调控，实质上涉及了一个改革开放以来越来越突出的“效率”与“公平”问题。一方面要发展经济，而另一方面又要确保人民的基本住房需求。在这个矛盾的课题面前，在经历了一个阶段的错位与摇摆之后，“公平优先，兼顾效率”的调控政策出台了。 顺便提一下的是，开发商必需清醒地认识到：这种思想将是今后较长时期指导房地产业发展的政策取向。 有了上述基点，便不难看出房地产调控最首要的任务———尽快建立一个适合中国人民的住房保障体系！关于这一问题，其实建设部早就有相应的措施：⑴ 低收入人群政府提供廉租房；⑵ 中低收入人群政府提供经济适用房；⑶ 中高收入人群由市场调节购买商品房。如果结合当前实际，那么就是在上述第⑵条加入“政府鼓励开发中低价位商品房供应市场”，就是完善的措施了。 换而言之，在今后相当长时期内，政府将致力于“居者有其屋”这一目标的建设，而不是非得“居者拥有其屋”，更不是“居者享有其屋”。有了这个基本概念，我们对这次的政策便可以多几份理解，少几份抱怨。这次的政策中，“90平米以下应占70％”，“各地优先保证廉租房、经济适用房、中低价位及中小套型普通商品房用地的土地供应”，便是这一建设目标的具体体现，因而有着积极的意义。 但是，就这一个调控细则，今后会不会产生这样尴尬的局面：廉租房、经济适用房及中低价商品房，是否都会处在地段偏远而交通不便的远郊或乡镇呢？ 这样探究下去，我们就会发现：政府有责任将有限的资源在富人与平民之间公平地分配，对于弥足珍贵的土地资源亦应如此！每一个区域（当然包含地价最贵的区域）都应当有高档的商品房、中低价商品房、经济适用房，甚至是廉租房，应当有各种收入人群组成社区或小社会。各地方政府不能简单地以商人价格杠杆的角度去看待土地的效益。在这一次的调控细则中，有关“竞地价同时竞房价”的提法让人看到了社会人性化发展的希望，也能够确保上述构想的实现。但愿这条精准的调控政策能够得到贯彻实现，使得我们的城市规划更趋科学合理，人们的相处更趋和谐从容，社会也更趋多元与繁荣。 如果说“住房保障体系建设”是房地产调控的首要问题的话，那么，笔者以为，不动产税的征收应当是房地产调控第二位的问题。 提高房贷银行利率、征收营业税、提高首付款等措施，都是治标不治本的暂时性政策而已。如果说这些从“抑制需求”角度出发的政策能够为政府创造出一段时间去“补课”的话，那么，这段时间不会太长。政策造成的市场观望期（短则至2006年秋天，长则至2007年春天）过后，基数庞大的自住型购房人群依旧会与房价的攀升展开速度比赛。而在国内投资渠道狭窄的环境下，大量的资本依然会果断地将买房作为投资的首选，只是将短期回报改为中长期而已。 同时，这些政策也是违背上述的“兼顾效率”原则的：让购房者买房的路程更艰难，让二手房无法流转，让银行（根本上也是企业）减少生产…… 这些政策是经不起推敲的！由于大量次新房无法进入市场，市场中新商品房的供应反而减少，对房价的调控反而是个不利的因素；大量本可利用原有住房加上积蓄实现自己住房梦想的市民，却不得不为这个梦想承担高额的税收负担，这种税收合理吗？大量的房地产中介机构将面临惨淡经营、苦熬硬撑的局面；大量为房市繁荣作出过贡献的人将面临失业的境况，承担本不该由他们承担的结果；借贷多的客户往往还贷能力强且信用良好，这是银行界的共识。而如今，这样的客户反而将被拒之门外……… 而另一方面，从长远来看，中国房地产业发展空间巨大。只要在资金链问题上谨慎，开发商仍然可以以土地储备量比较今后的行业竞争优势，而政策要遏制的投资者也只要熬过五年或在等待中观望机会，依然做到胜算在握、游刃有余。 前段时间，全国房价与商品房空置率同时上涨，便是最有力的证明。（媒体将之归罪于开发商囤房，这有点像孩童的言语了） 总而言之，房地产调控，焉有不从最触及根本的“持有”角度去“调”，反而从“流转”的环节去“控”的道理！ 物业税、（不动产税）的开征，已到了必须启动的时刻了。 “物业税”是强调持有物业（即指房地产）的人（自然人或法人）交纳的税收。持有越多，纳税越多；持有时间越长，纳税越多；持有的物业价格越高，所交的税越多；持有的房产升值了，纳税相应也上涨。 鼓励消费，鼓励流通，调控差距，调节财富，彰显公平，这才是良好的税收政策！ 物业税开征后，开发商不敢再大肆圈地，也不敢囤积土地。一旦获取土地，会尽快开发，尽快上市销售，这样势必会导致开发行业利润与社会平均利润接近。房地产开发将是一个阳光操作的行业。 物业税开征后，由于地方政府每年会有稳定财政来源，再也不必将子孙后代的 钱“借”来一用，再也不会为了“政绩工程”而大笔大笔“赊账消费”。城市建设会理性许多，项目的建设过程也会科学很多，城市会更美丽，人们的生活就会更和谐。“科学发展观”才能真正落实。那时，地方政府对中央文件的执行也会更顺畅。 当然，物业税的形成，涉及土地出让制度、评估体系及数据库的完备，立法程序等诸多问题。但是，可以先尝试起来了。 笔者以为，物业税，总的原则可以是：对于大部分拥有一套普通住宅的市民，征收较低的数额；对于贫困人群，另可申请减免；对于两套以上的，则应该采用累进税率；对于豪宅，采取较高税率。同时在操作步骤上考虑分阶段进行。第一阶段以广大市民适应及接受为目的，第二阶段逐步完善，及提高标准，到今后经济水平到达新的平台后，征税的基数可以允许一般家庭拥有两套住宅。 物业税开征，自然会涉及征收前后出让的土地上开发出的物业税率高低问题，这个比较麻烦，但是这一步迟早要走，只能采用“老房老政策，新房新政策”来操作。 至于物业税开征，对当前敏感的房地产市场会意味着什么，倒是要谨慎操作的。但是，应当坚信 ，物业税的出台，对房地产市场长期持续健康发展是有利的。 说调控，必须说说土地问题了。 不论是在房价高涨原因的争论中，还是在各次调控政策中，笔者最最最最看不懂的就是国土资源部了。 除非某一天科技发达到人类能在空中阁楼中生活，否则土地显然是房地产发展中最根本的因素。土地的公开出让是房地产价格上涨的直接原因，这应该是个常识性问题，对于这一点为什么要遮遮掩掩？ 任何一个商品，需求不变，供应增加，价格就会下降。这也是一个常识吧。可是，在房地产市场需求还在不断增加的情况下，国土资源部却一再强调“要严格控制土地”！真可谓“莫名奇妙”。 虽然这次的“国六条细则”中，看到了一些土地供应方面的变化，但是只是就政府鼓励的房产开发产品有所涉及，并非就整个的房地产开发土地供应上有所新的变化。真是迫切希望看到有关土地供应方面有所松动的政策（哪怕是措辞）啊！如果说“住房保障体系建设”及“物业税开征”是彻底解决目前房地产“高烧”的治本良药的话，土地供应是治标的最好“降烧剂”。如果国土资源部不加大土地供应，那么善良的购房者千万别再等待有房价下跌的那一天了！ 其实，最科学的是将土地资源的供应做一个全面的、合理的、富有远见的规划。当然，这需要建立在充分的市场调研上。但同时，难道堂堂的国土资源部，至今都没有掌握土地市场的情况吗？ 严控别墅或低密度住宅的做法也是荒谬的！这将造成今后别墅及低密度住宅大幅度涨价。人多地少不应该成为这种措施的理由。笔者在国外常常见到人口密度大的地区，其市中心低层或低密度建筑成片地存在着。这种政策还是证明了国土资源部根本就没有一个科学的土地规划。 这次调控，国土资源部终于涉及清理闲置土地和违规用地。以前这个工作虽然一直在做，却是“雷声大，雨点小”。凭笔者了解到的情况，开发商基本上付了20％－30％的资金就占用了整块的土地。尤其在前段时间，各地方政府都积极运作“大地块”、“超大地块”，导致大批土地被闲置。 然而，这次关于清理闲置土地的政策仍然极可能流于形式。因为市场中真正1年或2年未动工开发的并不多，大量存在的现象是开发商圈地2000亩，而只动工开发其中的50亩。而根据目前国土资源部的条款，只有“中止开发建设连续满1年”的才算作“闲置土地”，这显然将造成目前土地释放量60％～70％左右的闲置。也就是说，国土资源部出台这种政策等于默许“土地闲置“现象，仍然鼓励开发商的圈地行动。“地荒”现象仍将延续，商品房的房价仍将稳步上扬。 这次的政策中，“90平方米”及“70％”是颇受争议的指标。但是，这次调控旨在补上“建立住房保障体系”这一课，因而这并不是随意得出的数据。但是，在具体操作上却给地方政府及广大开发商及相关企业带来了“混乱”局面。政策的制定者为什么不在时间界限制定上明确一个切实可行的时点，以避免给社会带来资源浪费、效率低下的破坏呢？比如规定凡2006年6月1日起出让的土地要实施该项政策。 同样，“两年”到“五年”的变化是否会让人感到政策的多变及怀疑政府的诚信？规定一个时间节点之后购买的住房适用“五年”的政策便完全可避免这种尴尬。同时，政策制定者只留给市场二天时间去适应新老政策的变化，以致于造成全国市民在房屋产权部门排长队办手续的“盛况”。这些恰恰能充分证明一个结论：我们的政府官员“官本位”意识根深蒂固，“服务型政府”的提法仅仅是善意的谎言。 银行的信贷规定也完全可以设计得更“人性化”一些，对于首次购房者及二次置业可以设计在首付比例上区别对待，以帮助大量中低收入家庭及年轻群体实现安居梦。 有关银行向开发企业贷款方面，这次的政策更加规范了信贷行为，尤其是“空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物”的规定，显得更为科学。但是，作为最根本的机制，银行还是应该建立企业信用评估体系，而不仅仅依靠“资质”的审查。对于个人亦是如此，自古以来“有借有还，再借不难”的借贷关系，现今行不通了？最后要提醒银行的是审查开发企业“自卖自买”行为。现在的楼市，至少有20％～30％的银行按揭是这种情况，而且大有逐步上升的趋势。银行若不抓紧这方面的审查，就岌岌可危了。 最后要为开发商说上几句。 房价节节攀高并不是开发商操纵的，全国也不会有几个开发商有胆量去囤积房源。大部分开发商也是凭着勤劳、智慧及胆识发家致富的，我们的购房者应该克服自己的“仇富”的心态，与开发商友好相处。 在上一轮的房地产行情中，地方政府才是最大的“开发商”，一般的开发商都在这个“大开发商”手里批发到了一些“贷物”再加价卖给消费者。他们并没有操纵房价的能力！而如今，政府要完成浩大的“住房民心工程”，却拉着这个本不相干的社会经济主体一起去“帮忙”，开发商有苦难言啊！ 不过，反过来讲，作为开发商，也应该辩证看问题，如果不是凭借着国内当时特殊的政策、特殊的行业背景，能够取得如此的超常规发展吗？如今这种非市场的权力，政策结构发生变化，开发商们是否也应当作相应的调整呢？如果这样去想，心态就会好许多，企业也能够立于不败之地。目前，仍有个别开发商依然将突飞猛进式的发展归功于英式救世式的个人超凡智慧，对政府展开激烈的批评与指责（而不是友善地建议和商 ），这就有点近乎“疯狂”了！ 房地产调控，将是今后较长时期中国房地产业的主基调。然而，从“新老国八条”到“国六条”及“实施细则”，我们衷心希望掌握调控进程的决策者们能够形成一个科学、高效、民主的决策机制。 小到一个家庭，一个企业，大至一个社会，一个国家，只有从“以人为本”的角度出发去考虑问题，才能实现科学发展，实现真善美的统一，并达到永恒。 |
