近来，如何集约利用土地、保护土地这一不可再生资源成为全国的焦点议题。

我国目前存在的土地问题主要集中体现在：领导干部违规批地、随意设置开发区圈地、土地监察及处罚机制不完善、征用农村集体土地补偿不到位等问题，这些问题在无锡土地市场也有着较为集中的反映。

应该说，以上问题已经浮出水面，各级领导及政府部门正在着手解决，本人想在这儿剖析几个目前尚不为人关注，然而对土地市场影响深远的几个问题，以引起相关领导或部门的重视。

一、            经营性土地招标制

凡经营性用地(住宅、商业、办公等)必须公开出让，但方式可采用招标、挂牌或拍卖三种，而在无锡却演变为一律采用“拍卖”，然而，拍卖方式也有其弊端。

一块土地的效益不能单看这块地卖了多少钱，而应该看这块地在多少时间内卖了多少钱，以及卖出的土地产出了多少，也就是要算“效益”、“效率”或“综合效益”。比如蠡湖新城，曾有国内著名地产商想一举拿下蠡湖新城3000亩地。本人认为价位适当(不是最高)就应该给他，这样一来可以迅速建成“蠡湖新城”，二来该项目日后的产出必然大，对无锡房地产开发层面的提升都有益无害。

据说政府从这次拍卖中尝到了一点“苦头“，决定在滨湖新城1号地块出让中转换方式，本人认为此转变是对的，可惜是从教训中而来。

其实上海对许多大手笔项目都是采用招标制，短期内即引入巨资，加快了建设步伐。

二、            地块推出的科学性及均衡性问题

目前的地块推出一般程序是：该地块有了意向的开发商，就可以做上市准备，这自然吻合了市场，但却将政府调控职能削弱了。地块推出中的随意性增大，对于无锡各地区经济发展的均衡性也是极为不利。

正常的做法应该是：相关部门认真调研各地区房地产市场的容量、发育程度，科学制订各片区土地推出计划，这样既可以保障各区域房地产健康有序发展，也可使土地收益最大化。

三、            地块的推出及周边建设的问题

       当前无锡土地市场有个怪现象：开发商拿到地块开发项目在先，政府斥巨资建设周边环境或市政等配套在后，政府的巨额投入在开发商身上得到了巨额的回报。

        应该是政府的建设在先，周边地块推出在后。或规划在先，周边建设连地块一块儿打包给开发商，一方面政府节约了建设资金，另一方面或许开发商可以将周边建设做得更漂亮。

四、            土地评估系统不健全

土地评估所的设立看似小事一桩，却意义重大 。目前土地一级市场挂牌单价极不合理，土地二级市场补差价更有漏洞可钻，这样就导致巨额的土地出让金及国家税收流失。

因为实际上有很多地块就是被挂牌开发商取得，因而土地管理部门的定价就是最终成交价，而此定价的合理性无人监督。这个问题的根源在于土地评估市场的垄断性。

目前，全国土地估价师的考试仅限于国土资源部内部系统中进行。导致社会上土地估价师奇缺，同时又导致土地估价机构无法设立。即使凑足开事务所的人数，设立土地估价机构的审批权也应该放开。目前，房地产评估机构的放开对房地产市场的健康发展以及拆迁事业的推进就起了极大的作用。

五、            毛地出让问题

土地公开出让是件好事，符合社会发展规律与潮流。然而，为了排除竞争对手或以低价拿到土地，目前许多地块往往以“毛地”方式挂牌，让望者生畏，从而退出竞争，这也是极不正常的。

六、            拍卖土地保证金问题

       标的额为上亿的地块，而参与拍卖的保证金却只有区区三五百万，导致参与竞争的开发商素质无法确保，也导致该项目“流产性”增大。同时，由于保证金太少，使开发商在场上举牌的随意性增大，甚至导致中标开发商最后宁愿放弃保证金，也不愿意冒风险去开发用高价竞得的地块。从而对土地一级市场产生极其恶劣的影响。

七、            经济适用房及农民安居房问题

经济适用房及农民安居房的建设有合理性一面，但是也给土地市场的健康发展带来隐患。一方面，其建设规模会对商品房市场造成冲击，另一方面，导致市场上大量市民之间的实际交易发生(指经济适用房或农民安居房的交易)。最后导致开发商参与地块开发的热情减退，经济发展无法实现持续性。

要解决此问题，一是要冲破部门利益的阻碍。二是要认真研究经济适用房及农民安居房的上市问题。即，只要补足原国家让利的地价款或征用款，这两种房子也能上市交易。从而营造一个大“商品房”概念。也最终导致开发商平等、公开地参与到一般商品房、经济适用房、农村安居房的开发建设中去，反而能避免腐败，促进房地产市场的健康发展。

八、            园区建设问题